IL CONDOMINIO IN BREVE - Marco Venier

Amministratore di Condomini in Roma
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(professione esercitata ai sensi della L.04/2013)
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DR. MARCO VENIER - Amministrazione Condominiali di Roma
Presidente nazionale di UNICONDOMINIO certificato UNI 1089/98

Condominio in Breve
Definizione di Condominio
 
           Per Condominio si intende un edificio diviso per piani o porzioni di piano di proprietà di una pluralità di persone, in cui esistono zone di proprietà esclusiva e zone di proprietà comune a servizio delle singole unità immobiliari.
 
           Troppo spesso si usa, impropriamente, il termine comunione come sinonimo di Condominio, in realtà è opportuno fare delle distinzioni tra le due definizioni.
 
           Quando si parla di comunione ci si riferisce alla situazione di un bene che è in proprietà di più persone: in tal caso  l’oggetto della comunione  è unico ed indiviso, mentre il diritto di ciascun partecipante è rappresentato da una quota ideale del bene stesso.
 
           Nel “Condominio degli edifici”, invece, ogni condòmino ha la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare, ma gli elementi che sono indispensabili per l’esistenza della costruzione o che servono all’uso di tutti, sono necessariamente oggetto di comunione tra i vari proprietari.
 
 
I beni comuni nel Condominio
 
           Le zone di proprietà comune sono indicate dall’art.1117 c.c. che recita così:
 
               “Sono oggetto di proprieta` comune dei proprietari dei diversi piani  o  porzioni  di  piani  di  un 
edificio,  se il contrario non risulta dal titolo:
1)   il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni,  i muri maestri, i  tetti  e  i lastrici solari,  le scale,  i portoni 
d'ingresso,  i vestiboli,  gli anditi,  i portici,  i 
2)      cortili e in genere tutte  le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
3)      i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere,  per la lavanderia,  per il riscaldamento centrale,  
per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
4)   le opere,  le installazioni,  i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, 
come gli ascensori,  i pozzi, le  cisterne,  gli  
5)   acquedotti  e inoltre le fognature e i canali di scarico,  gli impianti  per  l'acqua,  per  il  gas,  per  
l'energia elettrica,   per  il  riscaldamento  e  simili,  fino  al
6)      punto  di diramazione degli impianti ai locali  di  proprieta`  esclusiva  dei singoli condomini.”
 
              Tale elencazione, tuttavia, non è da considerarsi completa e tassativa.
 
              Lo stesso articolo, infatti, fa riferimento a tutte le parti dell’Edificio necessarie all’uso comune,
agli altri simili servizi in comune e alle opere, installazioni e manufatti che servono all'uso e al
godimento comune..
 
              Quindi, per l’elencazione indicata espressamente nell’art.1117 c.c., la loro catalogazione come
“beni condominiali”, và intesa in ogni caso, mentre,per le altre parti, beni e servizi, affinché possano
essere considerati come “comuni”, deve essere verificata la loro obiettiva destinazione volta all’uso
e al godimento comune.
 
 
Il Regolamento di Condominio
 
              Sui beni comuni, ciascun condòmino può esercitare un diritto decisionale proporzionale
ai suoi millesimi che vengono espressi in apposite tabelle. Tale diritto è sancito dall’art. 1118 c.c.:
 
               “Il diritto di ciascun condomino …  e` proporzionato al valore del piano o porzione di piano 
che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
               Il  condomino  non  puo`,  rinunziando  al  diritto  sulle  cose anzidette,   sottrarsi   al  contributo  
nelle  spese  per  la  loro conservazione.”
 
              L’uso e la conservazione dei beni comuni, nonché i rapporti tra le singole proprietà
individuali, vengono disciplinati dal regolamento di Condominio il quale non è altro che un patto
scritto tra privati per la disciplina dell’uso delle cose in comune, in cui vengono richiamate diverse
norme del Codice Civile. Per tale ragione, detto documento, seppur consigliato, non è obbligatorio
in tutti i Condomini, ma lo diviene solo in quelli con più di n.10 condòmini. Ciò è sancito dall’art.1138 c.c.:
 
               “Quando in un edificio il numero dei condomini e` superiore a dieci,  deve essere formato 
un regolamento,  il  quale  contenga  le norme  circa  l'uso delle
               cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli  obblighi  spettanti  a  
ciascun  condomino, nonche`  le  norme  per  la tutela del decoro 
               dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
               Ciascun condomino puo` prendere l'iniziativa per  la  formazione del   regolamento  
di  condominio  o  per  la  revisione  di  quello esistente.
               Il regolamento  deve  essere  approvato  dall'assemblea  con  la  maggioranza stabilita 
dal secondo comma dell'art.  1136 [ .. cioè la maggioranza degli 
               intervenuti e, almeno, la maggioranza dei millesimi ..] e trascritto nel registro indicato 
all'ultimo comma dell'art.  1129.  Esso  può  essere impugnato a 
               norma dell'art. 1107.
               Le  norme  del  regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun 
condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e  dalle  convenzio_
               ni,  e  in  nessun  caso  possono  derogare  alle disposizioni degli art.  1118 secondo 
comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.”
        Senz’altro collegato alla normativa indicata, è l’art. 68 delle disp. Att. c.c.:
               Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126, [...rispettivamente: ripartizione delle 
spese condominiali, manutenzione e ricostruzione delle scale, 
ripartizione spese per manutenzione dei lastrici solari di uso esclusivo ..] e 1136 del codice, 
il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore 
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta' esclusiva 
ai singoli condomini.
               I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell' intero edificio, 
devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al 
regolamento di condominio. 
               Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei 
miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di 
ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.).
               La redazione delle tabelle millesimali va, preferibilmente, demandata ad un tecnico 
abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che applica dei criteri di
 valutazione sulla base, in particolare, dei seguenti coefficienti:
-          coefficiente di destinazione, in relazione all’utilità degli spazi e/o dei vani costituenti l’unità 
immobiliare;
-          coefficiente di piano, in considerazione di tutti gli aspetti (positivi e negativi) conseguenti al 
fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore rispetto ad altri;
-          coefficiente di prospetto, misura i benefici derivanti dall’eventuale affaccio in un prospetto del 
Fabbricato anziché un altro;
-          coefficiente di luminosità, misura la quantità di luce che può penetrare nei vari ambienti dell’unità 
immobiliare ed è anche in funzione delle loro superfici;
-          coefficiente di orientamento, tiene conto degli aspetti (positivi e negativi) derivanti dall’esposizione 
ai punti cardinali (nord, sud, ovest ed est);.
               A differenza dei quorum deliberativi richiesti per il Regolamento Condominiale, per l’approvazione 
delle Tabelle Millesimali, occorre l’unanimità dei consensi.
               In base all’art.69 disp. Att. C.c., è ammessa la revisione delle Tabelle Millesimali. Infatti:
               I  valori proporzionali dei vari piani  o di porzione di piani  possono  essere riveduti  o  modificati, 
anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti 
casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando,  per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,  in conseguenza della sopraelevazione di 
nuovi piani,  di  espropriazione  parziale  o  di  innovazioni  di 
 vasta portata,  e'  notevolmente  alterato  il   rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni 
di piano. (art. 72 d.a.c.c.)
 
Gli Organi del Condominio – L’Assemblea
               Gli organi del Condominio sono:
-       l’Assemblea dei condòmini;
-       L’Amministratore del Condominio.
               L’Assemblea è costituita dai condòmini e può essere convocata, oltre che dall’Amministratore 
quando questi lo ritiene opportuno, anche ai sensi dell’art.
66 disp. att. c.c., cioè:
               “L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' art. 1135 
del codice, può essere convocata in via straordinaria dallo
amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due 
condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
               Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere 
direttamente  alla convocazione.
        In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere 
convocata a iniziativa di ciascun condomino.               
               L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima 
della data fissata per l'adunanza.” 
               Una disposizione correlata a tale articolo, è l’art.67 disp. att. c.c. che recita:
        “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
          Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a pù' persone, 
queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assem-
blea, che e' designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
        L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari 
che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice 
godimento delle cose e dei servizi comuni. 
               Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione 
straordinaria delle parti comuni dell’Edificio il diritto di voto spetta, 
invece, al proprietario.
        Le funzioni dell’Assemblea vengono disciplinate dall’art.1135 del c.c.:
        “… l'assemblea dei condomini provvede:
1)      alla  conferma  dell'amministratore   e   alla   eventuale   sua retribuzione;
2)      all'approvazione  del  preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione 
tra i condomini;
3)      all'approvazione del  rendiconto  annuale  dell'amministratore  e all'impiego del residuo attivo 
della gestione;
4)      alle  opere  di  manutenzione  straordinaria,   costituendo,  se occorre, un fondo speciale.
               L'amministratore  non  puo`  ordinare  lavori  di  manutenzione  straordinaria,  salvo che 
rivestano carattere urgente,  ma in questo  caso deve riferirne nella 
prima assemblea.”
               Per quanto riguarda la validità delle decisioni, devono essere verificati i cosiddetti “quorum” 
o maggioranze per teste (numero effettivo di persone presenti 
anche per delega) e per millesimi.
               Qui si fa riferimento all’art.1136 c.c.:
               “L'assemblea e` regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini  che  rappresentino  
i  due  terzi  del valore dell'intero edificio e i due terzi dei 
partecipanti al condominio.
               Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti  la  maggioranza 
degli intervenuti e almeno la meta` del valore dell'edificio.
               Se l'assemblea non  puo`  deliberare  per  mancanza  di  numero, l'assemblea di seconda 
convocazione delibera in un giorno successivo a  quello  della 
prima e in ogni caso,  non oltre dieci giorni dalla medesima;  la deliberazione e` valida se riporta un 
numero  di  voti che  rappresenti il terzo dei partecipanti al 
condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
               Le  deliberazioni  che  concernono  la  nomina  e   la   revoca dell'amministratore  o  le  liti 
attive e passive relative a materie che  esorbitano  dalle  attri-
buzioni  dell'amministratore  medesimo, nonche`   le   deliberazioni   che   concernono   la   ricostruzione 
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita` 
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
               Le deliberazioni che hanno per oggetto le  innovazioni  previste dal primo comma dell'art. 1120 
devono essere sempre approvate con un numero  di  voti  
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
               L'assemblea non può deliberare,  se  non  consta  che  tutti  i condomini sono stati invitati alla 
riunione.
               Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro 
tenuto dall'amministratore.”
               Le delibere prese in sede di Assemblea, sono impugnabili a norma dell’art.1137 c.c.:
               “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per
 tutti i condomini.
               Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio   ogni   condomino  
 dissenziente   puo`   fare   ricorso all'autorita`  giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del  provvedimento,   salvo  che   la   sospensione   sia   ordinata 
dall'autorita` stessa.
               Il ricorso deve essere proposto,  sotto pena di decadenza, entro trenta giorni,  che decorrono 
dalla data della deliberazione  per  i dissenzienti e dalla data 
di comunicazione per gli assenti.”
 
Gli Organi del Condominio – L’Amministratore
            La gestione dei beni comuni è demandata all’Amministratore.
               La sua presenza e la sua nomina è resa obbligatoria dall’art.1129 del c.c., per tutti i Condomini 
con più di 4 condòmini. L’art.1129 è il seguente:
               “Quando i condomini sono piu` di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.  
Se l'assemblea non provvede,  la  nomina  e`  fatta dall'autorita` giudi-
ziaria, su ricorso di uno o piu` condomini.
               L'amministratore dura in carica un anno e puo` essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
               Puo`  altresi`  essere  revocato dall'autorita` giudiziaria,  su ricorso  di  ciascun  condomino,   
oltre  che  nel   caso   previsto dall'ultimo  comma  dell'art. 
1131,  se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,  ovvero se vi  sono  fondati  sospetti  di 
gravi irregolarita`.
               La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate 
in apposito registro.”
               Ovviamente, il Codice Civile, disciplina anche le attribuzioni dell’Amministratore. L’articolo 
interessato è il 1130 e recita così:
               “L'amministratore deve:
1)      eseguire  le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di 
condominio;
2)   disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune,  in modo che 
ne  sia  assicurato  il  miglior godimento a tutti i 
3)      condomini;
4)      riscuotere  i  contributi  ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione  ordinaria  delle  parti  
comuni  dell'edificio  e  per l'esercizio dei servizi comuni;
5)      compiere  gli  atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
               Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
               Per quanto attiene alle suddivisione delle spese, egli dovrà attenersi ai criteri riportati nel 
Regolamento di Condominio e alle disposizioni di legge con parti-
colare riferimento agli art. del c.c.:
 
n.1123 -    “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti   comuni   dell'edificio,   
per  la  prestazione  dei  servizi nell'interesse  comune  e  
               per  le  innovazioni   deliberate   dalla maggioranza  sono sostenute dai condomini in misura 
proporzionale al valore della proprieta` di ciascuno, salvo diversa 
               convenzione.
               Se si tratta di cose destinate a servire i condomini  in  misura diversa,  le  spese  sono  ripartite  
in  proporzione  dell'uso  che ciascuno puo` farne.
               Qualora un edificio abbia piu` scale, cortili,  lastrici solari, opere   o   impianti  destinati  a  
servire  una  parte  dell'intero fabbricato,  le spese relative alla loro 
               manutenzione sono a  carico del gruppo di condomini che ne trae utilita`.”
 
n.1124 – “ Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani  a cui servono.  
La spesa relativa e` ripartita tra essi,  per meta` in ragione del valore dei 
               singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra meta` in misura  proporzionale  all'altezza  di  
ciascun piano dal suolo.
               Al fine del concorso nella meta` della spesa, che e` ripartita in ragione del valore,  si considerano 
come piani le cantine,  i palchi morti, le soffitte o camere a 
               tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta` comune.”
 
n.1126 – “ Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e` comune a tutti i condomini, 
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti  a  contribuire  per un 
               terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:  gli altri due terzi sono  a  carico  
di tutti  i  condomini  dell'edificio  o della parte di questo a cui 
               il lastrico solare serve,  in proporzione del valore del piano o  della porzione di piano di ciascuno.
 
               A tali criteri è possibile derogare, ma solo con l’unanimità dei consensi. E’ possibile, cioè, 
accordarsi per altre modalità di riparto, purchè, i condòmini, siano 
tutti favorevoli.
               Ovviamente, a fronte di ogni uscita (spesa), sarà necessaria un’entrata ed è per questo che 
l’Amministratore deve anche provvedere a riscuotere le quote 
condominiali e il condòmino non può sottrarsi al pagamento di quanto di sua spettanza. Anzi, in caso 
di mancato pagamento e di morosità condominiali, l’Ammini-
stratore può ottenere un decreto ingiuntivo ai sensi dell’art.63 disp. att. c.c. e/o sospendere i servizi, per 
il condòmino moroso, suscettibili di utilizzazione separata. 
               La disposizione, infatti, recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione 
approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto 
d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)…In caso di mora 
(art. 1219 c.c.) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un 
semestre, l' amministratore, se il regolamento di Condominio ne contiene l' autorizzazione, può 
sospendere al condominio moroso l' utilizzazione dei servizi comuni che 
sono suscettibili di godimento separato.”
               Un’altra funzione è quella disciplinata dall’art.1131 del c.c. ed attiene alla rappresentanza:
               “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli 
dal regolamento di  condominio  o dall'assemblea,    l'amministratore   
ha   la   rappresentanza   dei partecipanti e puo` agire in giudizio sia  contro  i  condomini  sia contro i terzi.
               Puo`   essere   convenuto  in  giudizio  per  qualunque  azione concernente le parti comuni 
dell'edificio;  a lui sono notificati  i provvedimenti  dell'autorita` 
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
               Qualora la citazione o il provvedimento abbia un  contenuto  che esorbita dalle attribuzioni 
dell'amministratore,  questi e` tenuto a darne senza indugio notizia 
all'assemblea dei condomini.
               L'amministratore che non adempie  a  quest'obbligo  puo`  essere revocato ed e` tenuto al 
risarcimento dei danni.
                    In caso, invece, di mancanza di un legale rappresentante, è possibile, per iniziare o 
proseguire una lite di natura “condominiale”, chiedere la nomina di un 
curatore speciale ai sensi dell’art.80 c.p.c., il quale dovrà senza indugio, convocare un’Assemblea 
per avere istruzioni sulla condotta da adottare. 
               Quanto appena descritto, è indicato nell’art.65 delle disp. att. c.c.
                    Particolare importanza, riveste la normativa del Codice Civile sul contratto di mandato 
art.1703 cc. e seguenti fino all'art.1730 cc., che regola in generale, i rap-
porti tra mandatario (Amministratore) e mandante (i condòmini).
               L'obbligo fondamentale del mandatario, e quindi dell'Amministratore, è quello di eseguire il 
mandato (quindi la gestione delle cose comuni del Condominio) con 
la "diligenza del buon padre di famiglia" (art.1710 cc.).
               I mandanti (ovvero i condomini), d'altro canto, devono somministrare al mandatario i mezzi 
necessari per l'esecuzione del mandato, rimborsargli le spese e 
pagargli il compenso (artt.1719 e 1720 cc.), perché il contratto di mandato si presume oneroso (art.1709 cc.).
               Il rapporto di mandato ha carattere personale perché è fondato sulla fiducia (art.1722 cc.), 
per questa ragione esso è revocabile dal mandante, ma la revoca
ingiustificata, se si tratta di mandato oneroso conferito per un tempo determinato,(è così nel caso 
dell'Amministratore che dura in carica un anno solare) obbliga il mandante 
a risarcire il danno (art.1723, art.1725 cc.).
               Il mandato si estingue anche per rinuncia da parte del mandatario (Amministratore), dato
che non è concepibile costringere questo ad adempiere, ma la rinuncia 
obbliga, , in maniera paritaria, l'amministratore a risarcire il danno al Condominio.
 
Scioglimento del Condominio
               Lo scioglimento del Condominio è disciplinato dagli articoli delle disp. att. c.c. :
n.61:       “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a 
proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di 
               edifici autonomi, il condominio puo' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte 
possono costituirsi in condominio separato.
               Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo 
comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall' autorità giudiziaria su 
               domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si 
chiede la separazione.”
n.62:      La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in 
comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' art. 
               1117 del codice.
               Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano 
opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i con-
               domini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la 
maggioranza prescritta dal quinto comma dell' art. 1136  del codice stesso.”      
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