MARCO VENIER
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de’ Schiavi n.142 -
00172 ROMA (RM)
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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Per una corretta suddivisione delle spese, ci si deve riferire ai criteri riportati nel Regolamento di Condominio e alle disposi-
zioni di legge con particolare riferimento agli art. del c.c.: Art. n.1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei ser-
vizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzio-
nale al valore della proprieta` di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno puo` farne. Qualora un edificio abbia piu` scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbri-
cato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita`.” Art. n.1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa e` ripartita tra essi, per
meta` in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra meta` in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano
dal suolo. Al fine del concorso nella meta` della spesa, che e` ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i pal-
chi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta` comune.” Art.n.1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei
due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico
del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Art. n.1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e` comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condo-
mini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di cia-
scuno. A tali criteri è possibile derogare, ma solo con l’unanimità dei consensi. E’ possibile, cioè, accordarsi per altre modalità di riparto,
purchè, i condòmini, siano tutti favorevoli. In definitiva, non potendo, il Codice Civile, considerare tutte le fattispecie per indicare i corretti criteri
di ripartizione da applicare, si tratterà di applicare i concetti generali suesposti e affidarsi al buon senso delle parti interessate. Nella tabella sotto indicata, comunque, è possibile trovare il modo di ripartizione corretto per addebitare alcune spese.
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Tabella orientativa per la ripartizione delle spese |
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Tipo di parte comune e opere necessarie |
Chi paga |
Tipo di ripartizione |
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Strutture |
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Muri
maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, intonaco esterno,
coperture esterne, colonne, archi portici |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Muri
maestri: intonaco interno all’appartamento |
Proprietario singolo |
al 100% |
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Muri
interni di divisione tra appartamenti |
I due proprietari a cui servono |
al 50% |
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Facciate:
intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi, decorazioni (in
continuazione tra balconi e facciata) |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Finestre
e persiane : riparazione, imbiancatura, verniciatura |
Proprietario singolo |
al 100% |
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Tetti
spioventi: ristrutturazione, riparazioni |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Collocamento
antenne centralizzate |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Apertura
di abbaini e finestre |
Proprietario singolo |
al 100% |
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Sottotetti
comuni, stenditoi: opere |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Balconi
sporgenti: manutenzione ordinaria struttura,
pavimentazione, parapetti e ringhiere |
Proprietario singolo |
al 100% |
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Balconi
sporgenti: tinteggiatura e intonacatura del sottofondo che fa da soffitto al
balcone sottostante |
Proprietario del piano di sotto |
al 100% |
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Balconate
e ballatoi a cielo aperto: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione |
Condomini serviti dalla balconata o dal ballatoio o che lo
hanno comunque in uso |
in parti uguali |
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Balconate
e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento ringhiere e parapetti |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Balconi
a castello (incassati nel perimetro dell’edificio): manutenzione
straordinaria struttura |
Trave portante interna: Condominio, (pavimento), |
millesimi proprietà |
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Pavimento: proprietari del balcone |
al 100% |
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Sottofondo del balcone: proprietari del balcone
al piano di sotto |
al 100% |
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Balconi
a castello: manutenzione parapetti |
Proprietari singoli |
al 100% |
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Lastrici
solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione
ordinaria e straordinaria |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Lastrici
solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione ordinaria e
straordinaria ed eventuali danni al proprietario dell’appartamento di sotto
per infiltrazioni d’acqua |
1/3 proprietario singolo, 2/3 Condominio
|
millesimi proprietà |
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Terrazze
a livello |
1/3 proprietario singolo, 2/3 condomini coperti dalla
terrazza, |
millesimi di proprietà riparametrati |
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Parapetti
dei lastrici o delle terrazze: manutenzione |
Proprietario singolo |
al 100% |
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Eventuali
orgamenti della facciata |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Scale,
pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione
ordinaria e straordinaria |
Condomini serviti dalla scala |
il 50% in ragione dei millesimi di
proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun
piano da suolo |
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Scale:
manutenzione ordinaria e straordinaria muri interni |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Portoni,
passi carrai, anditi , vestiboli, portici:
manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a servitù
di pubblico passaggio possono esserci convenzioni con il Comune) |
millesimi proprietà |
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Cortili
ad uso condominiale, cavedi, chiostrine,
pozzi luce: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio (esclusi, se non sono condomini, chi godono di
un’eventuale servitù di passaggio) |
millesimi proprietà |
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Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari:
manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Lastrico
di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro box |
al 100% |
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Lastrico
piantumato di copertura a fila di box , manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Gronde
e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione |
Condominio (nei supercondomini, proprietari del singolo
edificio) |
millesimi proprietà |
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Locali portineria, guardiole: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Giardini
condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condominio (anche i negozianti che danno sulla strada) |
millesimi proprietà |
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Garage
condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria |
Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai sensi
della legge Tognoli) |
millesimi proprietà |
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Impianti |
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Impianto
acqua calda centralizzata senza contatori |
Condominio |
In base agli abitanti dello stabile, in
base a millesimi acqua, o , in mancanza, in base ai millesimi di
proprietà |
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Impianto
acqua calda centralizzata con contatori |
Condominio |
20-30% in base millesimi
proprietà, il resto in base al consumo |
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Riparazione
contatore elettrico, acqua, gas |
Proprietario singolo che se ne
serve |
al 100% |
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Antenna
singola |
Proprietario singolo |
al 100% |
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Antenna
centralizzata |
Condominio |
in parti uguali (anche proprietario
che non se ne serve) |
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Ascensore:
manutenzione |
Condomini serviti dall’ascensore |
il 50% in ragione dei millesimi di
proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all’altezza di ciascun
piano da suolo |
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Ascensore:
installazione |
Condomini che se ne servono, |
millesimi proprietà |
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Fognature,
pozzi neri |
Condomini che se ne servono |
millesimi di proprietà |
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Impianto
del gas: spese di allacciamento in rete |
Condomini che se ne servono |
millesimi di proprietà |
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Impianto
di riscaldamento con caldaia centralizzata: spese esercizio e manutenzione |
Condominio |
in base millesimi calore o, in mancanza, in base a
quelli proprietà. Il criterio più giusto per il calcolo dei
millesimi calore, è quello per il 50% in base al volume dei locali e
per il 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi |
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Impianto
di riscaldamento con caldaia centralizzata: man straordinaria e rifacimento |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Impianto
di riscaldamento con contabilizzazione del calore |
Condominio |
40% in base ai millesimi di proprietà, 60% in base al
consumo |
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Addolcitore
a scambio ionico |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
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Autoclave |
Condomini che se ne servono |
millesimi proprietà |
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Canna
fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria |
Condominio |
millesimi calore |
|
Canna
fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria |
Condominio |
in base millesimi proprietà |
|
Impianto
idrico senza contatori acqua |
Condominio |
in base millesimi proprietà. Il
criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in
base al numero degli abitanti dello stabile |
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Impianto
idrico con contatori |
In base al consumo |
in base al consumo (spese per
portineria e giardini in base a millesimi proprietà) |
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Impianto
idrico: installazione |
Condominio |
millesimi proprietà |
|
Autoclave:
installazione e manutenzione |
Condominio |
millesimi proprietà (o in base al consumo di
acqua, se esistono contatori) |
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Piscina,
campo tennis: installazione, conservazione |
Condominio |
millesimi proprietà |
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Piscina,
campi da tennis: esercizio |
Condominio |
millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire
nel regolamento condominiale, è quello in base al numero abitanti dello
stabile (bambini e vecchi esclusi) |