RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E INQUILINO

             Oltre al canone mensile pattuito con il locatore, il conduttore è anche tenuto a farsi carico delle spese di piccola manutenzione come indicato nell'articolo 1576 c.c. del quale ne riporto il contenuto, evidenziando in grassetto la parte che più ci interessa:

Art. 1576.: MANTENIMENTO DELLA COSA IN BUONO STATO LOCATIVO
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie,  eccettuate quelle di  piccola  manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se  si  tratta  di  cose mobili,  le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono,  salvo patto contrario,  a  carico  del conduttore.

 

            Rilevante, ai fini degli obblighi del conduttore relativamente alle spese accessorie, è anche l'articolo 1621 del c.c.:

Art. 1621:  RIPARAZIONI
Il locatore e` tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto,  le riparazioni  straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario.

 

            Si ritiene, infatti, che in analogia a tale norma che pone a carico del conduttore le spese di riparazioni ordinarie all'interno dell’immobile locato, possano essere posti a carico dell'affittuario, anche le spese di manutenzione ordinaria sulle cose comuni, purchè di piccola entità, con giusta applicazione dei millesimi di competenza.

            Sulla definizione, però, di opera straordinaria o ordinaria possono sorgere dei problemi interpretativi comportando, necessariamente, un giudizio soggettivo.

            Per ovviare a tali problematiche e per fare in modo che la valutazione del tipo di spesa venga fatta con princìpi di equità, è stata redatta una tabella da CONFEDILIZIA  con criteri pattuiti dalle Associazioni di categoria dei proprietari di immobili e degli inquilini ed indica come vanno ripartiti gli oneri accessori tra i soggetti interessati a servizi, prestazioni e altri tipi di spese.

Clicca qui per visionare e scaricare la tabella di CONFEDILIZIA

            Tale tabella, ha solo valore informativo ed indicativo. Per essere a ogni effetto vincolante, infatti, anche al di fuori delle realtà Condominiali, la stessa deve essere recepita direttamente nei singoli contratti in deroga, in modo da superare ogni dubbio o falsa interpretazione.

            In tali singoli contratti di locazione, quindi, sarà sufficiente inserire la seguente clausola : "Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario / conduttore predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma - Atti privati al n. C 46286 in data 22.11.1994 - e sue successive modifiche ed integrazioni".

            Naturalmente sono possibili anche accordi nei quali questa suddivisione sia richiamata solo parzialmente: in questo caso basterà copiare a parte le voci che interessano, e allegare questo accordo speciale al contratto di locazione.

            Trovo opportuno ricordare che la normativa generale sul Condominio degli edifici, prevede che

- l’Amministratore ha diritto (ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 att. stesso codice) di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino (proprietario), restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori (inquilini) delle singole unità immobiliari (Cassazione Civile, sentenza numero 246 del 12/01/1994);

- l’Amministratore non è tenuto a conoscere eventuali patti o condizioni contrattuali tra il condòmino (proprietario/locatore) ed il conduttore (inquilino/affittuario), che possono prevedere o meno una ripartizione particolare degli oneri condominiali relative all’immobile locato, ovvero un rimborso di parte o tutto delle spese stesse; ciò attiene esclusivamente ad un rapporto interno tra i suddetti (Cassazione Civile, sentenze numero 384 del 13/01/1995 e numero 10719 del 28/10/1993) in quanto le disposizioni contrattuali inerenti il rapporto di locazione, tra proprietario e conduttore, si riferiscono solo ad essi e non rilevano nei confronti di terzi e, più in particolare, dell’Amministratore del Condominio.

 

            Anche i dati che deve fornire il proprietario, utili per la redazione del Registro Anagrafico da parte dell'Amministratore, hanno solo valore informativo su chi abiti le unità immobiliari, rimanendo esclusa ogni azione diretta nei confronti di coloro che occupino detti immobili a titolo diverso dal proprietario.

            Pertanto appare chiaro che non è possibile pretendere dall'Amministratore del Condominio, una suddivisione d'ufficio delle quote a carico dell'inquilino e quelle di competenza del proprietario.

 

 

 

 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA NUDO PROPRIETARIO ED USUFRUTTUARIO

 

            L'orientamento dottrinale prevalente è nel senso di applicare per analogia all'usufrutto, i criteri di ripartizione utilizzati nella Locazione.

            Effettivamente l'art. 67 disp att. c.c., così come modificato dalla L. 220/2012 e s.m.i., dispone che:

"L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale"

 

Secondo il princìpio per cui "se si hanno dei doveri su determinate cose (la contribuzione alle spese) allora su di esse posso decidere (diritto di partecipare alle Assemblee e diritto di voto)" potremo affermare che, come regola generale, le questioni ordinarie sono di competenza dell'usufruttuario e quelle straordinarie del nudo proprietario. Utile rimane, dunque, in tal senso, la tabella di cui sopra.

Da evidenziare, però, che a differenza della locazione in cui risponde sempre e comunque un solo soggetto (il proprietario), qui ne rispondono solidalmente due (nudo proprietario ed usufruttuario).

 

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