Mio-BLOG
- notiziario curato da Marco Venier con
informazioni e curiosità varie sul Condominio e non solo.
Alcuni contenuti del presente
documento sono tratti da siti web di libera consultazione.
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SOMMARIO |
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1. La questione delle COLONIE
FELINE, (dal sito di
UDA Ufficio Diritti Animali) il gatto randagio cittadino a
tutti gli effetti? |
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Le leggi di tutela degli animali che vivono in
stato di libertà hanno dettato norme precise in materia di colonie feline
nella proprietà condominiale. L'attività di gestione della colonia deve essere condotta dal responsabile nell'assoluto rispetto dei luoghi e delle persone, cercando di recare il minor disturbo possibile e contenendo il numero degli animali.
È, tuttavia, consentito di lasciare una ciotola per l'acqua, soprattutto nel periodo estivo (è previsto un accordo con l'AMA perché le ciotole non vengano rimosse). La presenza di persone zoofile che si
occupano dei gatti è quindi garanzia di animali in buona salute e controllati
dal punto di vista demografico. Ricordiamo anche che il gatto, anche se ben nutrito, resta il principale antagonista dei topi (in alcune zone di Roma, purtroppo il problema è ancora fortemente sentito) |
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2. Abolite, di fatto, le tariffe
(specie quelle minime) professionali, ora i professionisti dovranno
necessariamente pattuire il proprio compenso non potendo più far rifermento
ai loro tariffari. |
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Il decreto legge n. 223 del 2006 sulle liberalizzazioni, divenuto legge 248 del 07/08/2006 e pubblicata sulla G.U. in data 11/08/2006 n.186, recepisce parte della normativa europea sulla materia e abolisce, di fatto, le tariffe professionali. C'è da dire che già la sentenza risalente al 1998 emessa dalla Corte di Giustizia Europea nella causa numero C35/96 , fece capire l'orientamento europeo sulla questione dei minimi tariffari. La sentenza si
riferiva alle tariffe professionali doganali, ma investiva, come inevitabile
conseguenza, anche tutte le altre tariffe (comprese quelle di architetti,
geometri, ingegneri ed avvocati) che si basano su princìpi analoghi a quelli
doganali. Alcuni ordini professionali hanno
provveduto, pertanto, ad adeguare i propri codici deontologici per
armonizzarli meglio con le nuove regole sulla concorrenza. A seguito di tale attività, 5 ordini professionali hanno già recepito le indicazioni dell’Autorità Antitrust, mentre 9 stanno ancora esaminando le ipotesi di modifica. L’impatto sui consumatori delle misure di liberalizzazione non è ancora quantificabile, stante la limitata disponibilità di dati e la difficoltà di reperire informazioni puntuali sugli onorari dei professionisti e sulla presenza o meno di eventuali sconti rispetto alla situazione a tariffe fisse obbligatorie. Non più tariffe
obbligatorie, quindi, non più la possibilità di giustificare pratiche
contrarie alla concorrenza dietro il paravento di talune prerogative
pubbliche esercitate. Ovviamente le categorie professionali sono
sul piede di guerra per difendere quelle che ritengono irrinunciabili
garanzie di qualità per i clienti. Con la nuova normativa ormai vigente, nulla sembra escludere che i professionisti possano applicare tariffe più basse ... con beneficio dei clienti. |
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3. Lotta alle processionarie |
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Ai sensi del Decreto del Presidente della Regione Lazio n. 117 del 3 aprile 2006, pubblicato sul supplemento ordinario n 2 al BURL n. 12 del 29 aprile 2006 i proprietari di aree su cui sono presenti specie arboree infestate dall'insetto, in zone frequentate dall'uomo o dagli animali, sono tenuti a proprie spese e sotto la loro responsabilità civile e penale a intraprendere accorgimenti atti alla lotta alla processionaria. Tale disposizione tende a salvaguardare le essenze vegetali colpite dal lepidottero in questione, anche per ragioni di sicurezza sanitaria (poiché le larve hanno dei peli urticanti che possono provocare irritazioni ed allergie alla cute, agli occhi e al sistema respiratorio sia degli uomini che degli animali). Tecniche e modalità di
disinfestazione consigliate dal Servizio Fitosanitario regionale: - in estate è consigliabile l'asportazione, dei vecchi
nidi vuoti contenenti i peli urticanti; Maggiori informazioni
possono essere richieste al Servizio Fitosanitario regionale (06-51686826;
fax 06-51686828). |
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4. Mutui, trasferibilità: non ci siamo! Da un articolo di Fausto Chiesa |
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Si fa riferimento alla legge che consente di spostare a costo zero il prestito per l’acquisto della casa in una banca che offre un prezzo più conveniente (tecnicamente si chiama portabilità del mutuo utilizzando la surrogazione dell’ipoteca). Un’inchiesta di Altroconsumo rivela, però, che la situazione è diversa da come dovrebbe essere. Ci sono ancora molte banche a cui il concetto “sfugge”. A svicolare dalla legge sono soprattutto le nuove banche, che rifiutano il cliente in entrata, cioè di prendersi in carico il vecchio mutuo di qualcuno a costo zero. Pochissimi in regola, scarsa trasparenza. Su 40 filiali di aziende di credito a Roma e a Milano indagate, soltanto due – cioè il 5% - erano disponibili a trasferire il mutuo a costo zero: si tratta di una filiale di Intesa-Sanpaolo e di una del Banco Desio, ambedue a Roma. Tutte le altre hanno chiesto un contributo, giustificandolo per esempio con le spese notarili o con quelle bancarie. Altra pecca delle banche, la scarsa trasparenza per confrontare i mutui. Anche se la legge non le obbliga, le banche si sono volontariamente impegnate a consegnare il cosiddetto Esis, un modello dove è indicato l’Isc (l'indicatore sintetico del costo del finanziamento), che comprende tutte le spese. L’Isc è uno strumento necessario per paragonare le offerte di tutte le banche, istituti stranieri compresi. Su 168 istituti di credito interpellati per stipulare un mutuo, solo 68 hanno consegnato il modello. Ecco come dovrebbero andare le cose se la legge fosse applicata. Le risposte di Altroconsumo.
Come è possibile trovare un mutuo più conveniente? Chiedendo un preventivo a un broker online o direttamente nelle agenzie bancarie, ricordandosi di richiedere il modulo Esis. Il mutuo più conveniente è quello che ha l’Isc, cioè il costo di finanziamento, più basso.
Ci sono condizioni per poter usufruire della surrogazione a costo zero? Sì, il capitale finanziato dalla nuova banca deve essere uguale al capitale residuo del vecchio finanziamento. Per sapere a quanto corrisponde, è possibile verificare il capitale residuo controllando sulla contabile che la banca invia ogni volta che paga la rata. Alla vecchia banca bisogna richiedere un preventivo precisando che si vuole fare la surrogazione.
Come è possibile sapere se è veramente conveniente? Al momento, Altroconsumo offre un servizio “Come muoversi nel mondo nei mutui” gratuito anche per i non soci che aiuta a verificare che l’offerta già individuata sia veramente conveniente(www.altroconsumo.it).
Quali documenti bisogna farsi dare dalla vecchia banca? Bisogna farsi rilasciare il conteggio estintivo del mutuo, da portare alla nuova banca. Di solito ci vuole un mese per ottenerlo, ma è una formalità necessaria.
Dove si firma il nuovo mutuo? Dal notaio. Una volta ottenuto il conteggio estintivo del mutuo, bisogna fissare un appuntamento dal notaio, dove dovranno venire anche la banca originaria e quella subentrante. E’ il notaio che redige l’atto di surrogazione. In teoria basterebbe la copia autentica di una scrittura privata, ma le banche chiedono l’atto notarile.
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Chi paga le spese notarili? Le spese notarili sono a carico della nuova banca. Alcune banche online le fanno pagare al cliente, ma le detraggono successivamente dalla rata del mutuo.
Chi ha pagato deve essere rimborsato? Secondo
noi, la risposta è sì. Consigliamo di fare una segnalazione all’Antitrust con
il modulo disponibile sul sito Altroconsumo, da spedire all’autorità
Antitrust. |
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5. Prestiti personali: la cessione di 1/5 dello stipendio Tratto da un articolo di Fausto Chiesa |
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Vuoi rimanere alla larga dai mutui con la rata che impazzisce? Puoi farlo, anche se devi essere tra coloro che hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato. In Italia, infatti, esiste una legge che consente ai dipendenti pubblici e a quelli privati di ottenere un finanziamento in modo facile, sicuro e veloce. Si chiama cessione del quinto dello stipendio ed è una particolare forma di finanziamento che preleva direttamente dalla retribuzione mensile da lavoro dipendente la rata da pagare: l'importo di quest'ultima non può essere superiore a un quinto del tuo stipendio netto. La restituzione dei soldi presi a prestito avviene dunque con trattenuta diretta e automatica e spetta al tuo datore di lavoro rimborsare periodicamente l'importo della rata, con la responsabilità di effettuare puntualmente e regolarmente il pagamento. Per richiederlo, devi essere assunto da almeno 5 anni se sei un dipendente pubblico e da un anno se sei nel privato. Poi bastano un documento di identità, la residenza in Italia, il codice fiscale e l'ultima busta-paga. Il prestito può essere contratto per un periodo compreso tra i 2 e i 10 anni. L'importo massimo varia a seconda dell’istituto finanziatore e dipende dall'ammontare del Tfr accumulato, dagli anni di anzianità e dall'importo della retribuzione mensile. I vantaggi sono diversi: - non c’è bisogno di alcuna motivazione . Si tratta di un prestito non finalizzato: questo significa che, a differenza dei prestiti al consumo, la somma ricevuta non è destinata all’acquisto di un determinato bene (la casa, un’automobile) e non viene richiesta nessuna informazione sulla destinazione del finanziamento; - l’erogazione del prestito è rapida , si può avere un anticipo in 48 ore; non c’è bisogno di un garante né di una fideiussione, la garanzia del prestito risiede esclusivamente nella stabilità del posto di lavoro; - è possibile estinguere il debito anticipatamente senza penali o costi aggiuntivi, ma questa possibilità dipende dall'ente finanziatore. Già, ma che cosa capita se si perde il posto di lavoro o si danno le dimissioni? Il datore di lavoro trattiene direttamente dalla liquidazione la parte di debito rimanente. Se la liquidazione non basta, devi continuare a pagare le rate per la parte restante all’istituto che ti ha finanziato. In ogni caso, il contratto prevede automaticamente due polizze assicurative (rischio "vita" e rischio "impiego") che si attivano in caso di morte o di perdita involontaria dell’impiego, che sono già incluse nel costo della rata mensile, che resta fissa per tutta la durata del finanziamento. Fin qui tutto chiaro, ma rimane da sapere la cosa più importante: il tasso d'interesse . La legge prevede che sia fisso e che non possa essere modificato nel corso del tempo, ma a quanto ammonta? La questione va pattuita con l’istituto che finanzia. Sul contratto sarà chiamato tasso annuo nominale o TAN. Ma il vero barometro della convenienza di un preventivo è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) , un indice che comprende il costo complessivo del finanziamento (gli oneri accessori quali spese di istruttoria, spese di apertura pratica, spese di incasso delle rate e spese assicurative). |
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6. Consigli per risparmiare |
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Ecco
qualche consiglio contro il caro-bolletta. · Compra elettrodomestici di classe A. Consumano meno. · Metti lampadine a basso consumo. Evita le lampade alogene, consumano moltissimo. · Spegni completamente gli apparecchi quando non li usi, il led dello stand-by consuma. Se vai in vacanza stacca la corrente. · Fai la lavatrice e la lavastoviglie soltanto quando sono piene. Consumano tantissimo. · La corrente costa meno la sera e la notte. Meglio non usare gli elettrodomestici di giorno. · Controlla l’isolamento di porte e finestre per non disperdere calore d’inverno. Se a prosciugare il tuo
portafogli è soprattutto la benzina, cattive notizie in vista. Il petrolio,
che di recente ha toccato nuovi record al barile, ha messo il turbo non
all’auto, ma al prezzo del carburante. E in Italia le compagnie petrolifere
si comportano peggio che nel resto d’Europa. I carburanti stanno subendo
rincari maggiori rispetto agli altri Paesi. I prezzi industriali di benzina e
diesel nel nostro Paese hanno un prezzo superiore della media europea: +5,9
centesimi nei confronti dell'Unione Europea a 27, +4,6 cent per la verde e di
+5 centesimi per il diesel con la zona-euro. Al distributore, la verde ha
sfondato quota 1,50 euro al litro e il gasolio si è portato vicino allo
stesso livello. Il 30 aprile è scaduto
lo sconto fiscale pari a due centesimi deciso dal governo con la Finanziaria
2008, che seppur poco qualcosa toglieva. Il passo oltre la soglia psicologica
dell’euro e mezzo è breve. Che fare? Abbandonare la macchina è un’idea, ma
non è che i prezzi di treni e pullman stiano scendendo. Anzi. Quindi? L’unica
soluzione, aspettando che il petrolio scenda, è cercare la benzina meno cara.
La quale è venduta dalle cosiddette “pompe bianche”, cioè distributori senza
marchio che hanno una gestione autonoma. Il risparmio è di circa sei
centesimi al litro. Le pompe bianche sono circa 2.000: questo l’elenco stilato da Federconsumatori.
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7. Antenne Telefoniche Tratto da un articolo dell'avvocato Ettore Ditta |
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Capita molto spesso che si decida di locare una parte del lastrico solare del condominio per installare un´antenna per la telefonia mobile. I condomini contrari a essa quasi sempre fanno riferimento alla pericolosità dell´impianto a causa dell´emissione di onde elettromagnetiche, ma dimenticano che, in realtà, l´assemblea non dispone del potere illimitato di locare, senza l´unanimità dei condomini, il lastrico solare per questi scopi. Una recentissima sentenza del Tribunale di Genova (a pag. 1217) ricostruisce la disciplina vigente per questi problemi.
Le questioni relative all´installazione delle antenne telefoniche vengono prese in considerazione prevalentemente dal punto di vista dell´emissione delle onde elettromagnetiche e della normativa in proposito vigente. Alcune decisioni giurisprudenziali, poche finora, hanno però preso in esame anche gli aspetti dei limiti all´uso delle parti condominiali per l´installazione delle antenne e una recente sentenza del Tribunale di Genova (n. 1385 del 12 aprile 2006) ha avuto modo di affrontare questi problemi in una vicenda che aveva per oggetto l´impugnazione di una delibera condominiale relativa alla locazione, decisa dalla maggioranza, di una porzione del lastrico solare per l´installazione di una stazione radio per telefonia mobile cellulare. A tal proposito il Tribunale di Genova ha deciso che una simile delibera è nulla.
La sentenza del Tribunale di Genova
Nella vicenda che ha dato origine alla sentenza del Tribunale di Genova una condomina ha impugnato la delibera con cui il Condominio aveva approvato la locazione di una porzione di 40 metri quadrati del lastrico solare di proprietà comune a una società di telefonia mobile cellulare per l´installazione di una stazione radio per la durata di 6 anni, con rinnovazione tacita di altri 3 anni. Nella sua motivazione il Tribunale ha innanzitutto richiamato l´orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione secondo cui quando è impossibile o irragionevole il ricorso all´uso diretto della parte comune a opera di tutti i partecipanti, promiscuamente oppure con turni temporali o frazionati degli spazi, ai condomini è consentito deliberare a maggioranza l´uso indiretto della cosa stessa; qualora, invece, non sussista l´impossibilità diretta del godimento, la deliberazione che adotti l´uso indiretto è nulla, perché viene a incidere sull´estensione del diritto reale di ciascun condomino sul bene, a meno che non sia stata votata da tutti i condomini all´unanimità. Fatta questa precisazione, il Tribunale ha poi evidenziato che il lastrico solare è un bene comune ai sensi dell´art. 1117 cod. civ. e che, nel caso concreto, era suscettibile di godimento diretto da parte dei singoli condomini, in quanto era già stato accertato – mediante consulenza tecnica d´ufficio emessa fra le stesse parti in un altro procedimento giudiziario – che, per le sue caratteristiche costruttive (pavimentazione con piastrelle, presenza di ringhiera, accesso diretto dal vano scale tramite porta di dimensioni regolari), la destinazione principale del lastrico era anche quella di terrazzo e che la sua fruizione diretta ne rappresentava l´uso normale. In una simile situazione (caratterizzata quindi dalla possibilità di fruire direttamente del bene comune), secondo il Tribunale, mancava il presupposto necessario affinché sorga il potere assembleare di deliberare forme di godimento indiretto del bene; né si poteva sostenere che possono coesistere la fruizione sia diretta sia indiretta, dal momento che i manufatti necessari per l´installazione di una stazione radio per telefonia cellulare, costituendo un ostacolo al normale camminamento, rendono insufficiente, per quanto riguarda la sicurezza, l´altezza della ringhiera. Inoltre, il Tribunale di Genova ha osservato che comunque la sottrazione di una rilevante porzione del terrazzo, prima liberamente fruibile da tutti i condomini, costituisce una compromissione del diritto di comproprietà spettante ai condomini sul bene comune, che è legittima soltanto in presenza di una delibera assunta all´unanimità dei condomini. Di conseguenza, la delibera impugnata è stata ritenuta nulla in quanto diretta a incidere sull´estensione del diritto reale di ciascun condomino; ma il Tribunale ha aggiunto che una simile delibera deve essere ritenuta pure annullabile sotto un diverso profilo, relativo al divieto di eseguire innovazioni sulle parti comuni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono le parti comuni dell´edificio inservibili all´uso o al godimento anche di un solo condomino; infatti l´installazione degli apparati radio o dei supporti di antenna unitamente all´esecuzione sull´immobile di tutti i lavori necessari per il passaggio di cavi di alimentazione o di telefonia e di ogni altro tipo di apparecchiatura necessaria per il regolare funzionamento dell´impianto o per l´aggiornamento tecnologico dello stesso, configura una innovazione e non una semplice modificazione, perché incide in maniera notevole sulla cosa comune dato che altera la funzione originaria (di copertura e di terrazzo calpestabile) del lastrico solare. Secondo il Tribunale si trattava inoltre di una innovazione vietata ai sensi dell´art. 1120, comma 2, cod. civ., perché: in relazione alle caratteristiche strutturali dell´edificio, l´installazione degli apparati radio o dei supporti di antenna non presentava alcuna caratteristica di stile in comune col resto dell´immobile e quindi comportava una disarmonia e una alterazione del decoro architettonico; in relazione all´utilizzazione della cosa comune, l´opera ne comportava non solo una riduzione quantitativa (conseguente all´occupazione di una porzione del lastrico solare da parte dell´impianto di telefonia), ma anche un pregiudizio non tollerabile, in quanto non temporaneo (destinato infatti a perdurare complessivamente per 9 anni) e neppure saltuario. Infine, il Tribunale ha rilevato che la nullità della delibera impugnata derivava, dal momento che era mancato il voto unanime dei condomini, anche dalla sussistenza di un contrasto fra la delibera impugnata e il regolamento contrattuale di condominio contenente il divieto di occupare, anche provvisoriamente, con costruzioni od oggetti gli androni, la scala e in generale tutti i locali e gli spazi di proprietà e uso condominiale. E cosí ha dichiarato la nullità della delibera impugnata.
I limiti all´uso del lastrico solare
Come si è appena visto, il giudice genovese ha risolto la controversia richiamando semplicemente la disciplina vigente in generale sull´uso delle parti condominiali, sulle innovazioni e sui divieti previsti dal regolamento contrattuale di condominio; e non ha fatto alcun riferimento alla eventuale pericolosità, per quanto riguarda l´emissione di onde elettromagnetiche, delle antenne in questione (cosí come del resto anche la condomina ricorrente aveva evitato di lamentare il timore di danni di questo tipo). Infatti l´impugnazione della delibera era stata opportunamente impostata senza fare alcun riferimento alla possibilità che le antenne causassero danni e cosí, applicando soltanto i principi generali, la delibera approvata dalla maggioranza dell´assemblea è risultata illegittima. La decisione del Tribunale di Genova merita approvazione perché applica in modo rigoroso la normativa vigente in tema di condominio, normativa che risponde all´esigenza di una gestione «non necessariamente dinamica» delle questioni condominiali e che tutela tutti i condomini, senza ammettere eccezioni, dalla eventualità di essere sottoposti a restrizioni immotivate dall´uso delle parti comuni oppure di dovere sostenere la propria quota relativamente a spese comuni non strettamente indispensabili. Non bisogna mai dimenticare che istituti come quello della «doppia maggioranza (costitutiva e deliberativa)» e quello delle «innovazioni» dimostrano come lo scopo del legislatore sia stato di tutelare anche il condomino che è titolare di una modesta quota millesimale e che quindi è destinato a un ruolo poco incisivo in sede di delibera assembleare, se riferito soltanto ai millesimi di cui dispone. L´abitudine ormai diffusa all´utilizzo degli strumenti che la moderna tecnologia ci offre e di cui facciamo uso (e anche abuso) quotidiano, può spingere a trascurare i dubbi e le obiezioni sollevati dai condomini che non sono favorevoli a locare le parti comuni per l´installazione di antenne telefoniche, a fronte, peraltro, della prospettiva di un consistente guadagno che si può ottenere grazie al canone versato dalla società conduttrice; a parte il fatto che forse non molti condomini si rendono conto che, in qualunque caso di locazione di parti condominiali, il canone ricavato e distribuito fra di loro dall´amministratore entra a fare parte del reddito imponibile di ciascuno di loro e non può essere imputato semplicemente al fondo comune, si deve tenere conto che la maggioranza dell´assemblea condominiale non può abusare del proprio potere per imporsi in tutte le occasioni, perché la legge non ammette il sacrificio ingiustificato delle aspettative anche di un singolo condomino. La contrarietà dei condomini nei confronti dell´installazione di un impianto di antenna per telefonia mobile sul lastrico solare dell´edificio, causata dal desiderio di mantenere inalterata la precedente disponibilità delle parti comuni, ma soprattutto dal comprensibile timore di emissioni di onde elettromagnetiche dannose per l´organismo, può trovare idonea tutela giuridica senza che si debba necessariamente dimostrare prima la effettiva pericolosità delle emissioni stesse, ma semplicemente applicando i principi vigenti in generale in materia di condominio, come è stato fatto dal Tribunale di Genova con la sentenza in commento; la dimostrazione della pericolosità delle emissioni e il superamento dei limiti legali può essere motivo semmai di lagnanza da parte degli abitanti degli edifici circostanti. Probabilmente arriveremo ben presto a una situazione in cui mentre negli edifici abitati dai soggetti maggiormente benestanti non si riuscirà a ottenere l´unanimità dei consensi per l´installazione delle antenne telefoniche, nonostante gli allettanti canoni proposti dai gestori, invece negli edifici abitati dai soggetti di condizione economica più modesta sarà più facile raccogliere il consenso di tutti gli interessati, convinti dalla prospettiva del guadagno; e con buona pace della tutela del diritto alla salute questi edifici diventeranno veri e propri condomini di "serie B", ancora più deprezzati rispetto agli altri (che potremmo classificare allora come condomini di "serie A") non solo per la zona in cui si trovano e per il minor pregio che l´immobile presenta, ma anche per l´esistenza di un impianto la cui presenza nell´immediato sembra garantire soltanto un interessante guadagno economico (in cambio dell´accettazione unicamente di qualche limitazione in relazione all´uso delle parti comuni), ma che in breve tempo è destinata invece a svalutare il valore complessivo dell´edificio e quindi anche delle singole unità immobiliari che ne fanno parte. Un altro caso in cui è facile immaginare che possano essere stipulati i contratti di locazione del lastrico solare per l´installazione delle antenne telefoniche è quello degli edifici di proprietà di un unico soggetto; qualora però in questi ultimi vi siano unità immobiliari locate a terzi, i conduttori hanno diritto di opporsi alla occupazione, anche parziale, di una porzione del lastrico solare che, assieme a tutte le altre, fa parte delle parti comuni di cui il conduttore ha diritto di godere assieme all´immobile che gli è stato specificamente locato. Ovviamente, al di là degli aspetti civilistici relativi alla locazione, sussiste anche per i conduttori la possibilità di fare valere il proprio diritto alla tutela della salute nei confronti del locatore.
GIURISPRUDENZA (Trib. Genova, sent. n. 1385, 12.4.2006, Sez. III, Giudice monocratico Vinelli) Condominio, terrazze a livello e lastrici solari; lastrico solare; locazione per l´installazione di una stazione radio per telefonia mobile cellulare; natura di innovazione; delibera assembleare; maggioranza richiesta; unanimità; necessità Motivi della decisione Preliminarmente va esaminata l´eccezione sollevata dal condominio convenuto nella comparsa conclusionale, relativo alla carenza di interesse ad agire dell´attrice, che non avrebbe impugnato la delibera assunta dal condominio in data 26 settembre 2001 con la quale era stata approvata la sottoscrizione «di un contratto preliminare con il quale ... e il condominio di via Bu. si impegnano per l´installazione di una base per telefonia mobile sul terrazzo alle stesse condizioni del contratto sottoscritto e da integrarsi con la Er. (30 milioni di lire annui, aggiornamento annuale ISTAT, oneri legali eventuali da risolvere in base all´art. 11 del precedente contratto) subordinatamente alla presentazione del progetto tecnico particolareggiato e conseguente approvazione dei condomini in apposita assemblea straordinaria» (verbale assembleare 26 settembre 2001 produzione 3 fascicolo att.). In proposito va rilevato, in primo luogo che, contrariamente a quanto assunto nella comparsa conclusionale, l´attrice non ha approvato la delibera in oggetto, non essendo presente alla relativa assemblea, come si evince chiaramente dal verbale assembleare prodotto sub 3 ove, accanto al nome dell´attrice, risulta barrata la relativa quota millesimale. In secondo luogo detta delibera non può essere considerata immediatamente vincolante per il condominio, con la conseguenza che quella adottata in data 27 dicembre 2001 sarebbe meramente esecutiva del vincolo con essa già assunto dal condominio, attesa la riserva, contenuta nella prima, di approvare il contratto solo all´esito della presentazione del progetto tecnico particolareggiato e conseguente approvazione dei condomini in apposita assemblea straordinaria. Correttamente pertanto è stata impugnata la delibera assunta in data 27 dicembre 2001 con la quale viene definitivamente approvata la locazione del lastrico solare con la ..., essendo a detta assemblea, e non alla precedente, riferibile la definitiva statuizione oggetto di doglianza da parte dell´attrice. Per completezza espositiva, va comunque rilevato che, anche se – contrariamente all´avviso dell´odierno giudicante – dovesse ritenersi che la seconda delibera sia meramente attuativa della prima, entrambe potrebbero tuttavia essere oggetto di declaratoria di nullità. L´attrice, infatti, in atto di citazione, ha digesto di dichiararsi la nullità (che come noto è deducibile in ogni tempo essendo svincolata dal rispetto dei termini di cui all´art. 1137 cod. civ.) non solo della delibera assunta nel dicembre 2001 ma anche della delibera 26 settembre 2001. Sotto altro profilo il convenuto (v. comparsa conclusionale pag. 3 ultimo capoverso e pagg. 5-6) ha rilevato la carenza di interesse a impugnare atteso che «non ha senso che il giudice accerti l´invalidità della delibera impugnata in quanto l´attrice non potrà comunque impedire che il lastrico venga destinato a ospitare una stazione radio base» come peraltro avrebbe già evidenziato lo stesso giudicante con ordinanza del 3 maggio 2002 laddove, «nel respingere l´istanza di sospensione della delibera proposta dall´attrice, rilevava che oggetto dell´impugnata delibera era il contratto di locazione e non l´installazione della stazione radio base. Dunque alla sospensione della delibera non sarebbe comunque conseguito l´effetto preteso dalla ricorrente, ovvero la sospensione dell´esecuzione delle prestazioni previste dal contratto di locazione». L´assunto non è condivisibile. Come precisato nell´ordinanza sopra menzionata, la sospensione delle prestazioni dedotte in contratto può conseguire unicamente all´eventuale annullamento della delibera e alle conseguenti determinazioni adottate dall´assemblea per regolare i rapporti con il conduttore (v. ordinanza depositata il 4 maggio 2002), onde sul punto è pacifico l´interesse dell´attrice all´annullamento/declaratoria di nullità della delibera (come peraltro pacificamente riconosciuto dalla giurisprudenza unanime che ravvisa l´interesse ad agire e ammette l´impugnazione di delibere che locano a condomini o terzi spazi condominiali). Passando ai profili di merito, la soluzione della controversia richiede il previo richiamo del noto orientamento giurisprudenziale, condiviso da questo Tribunale, secondo cui quando è impossibile o irragionevole il ricorso all´uso diretto della parte comune a opera di tutti i partecipanti, promiscuamente, oppure con turni temporali o frazionati degli spazi, ai condomini è consentito di deliberare a maggioranza l´uso indiretto della stessa. Presupposto di ammissibilità dell´uso indiretto e dell´insorgenza del correlato potere assembleare è dunque l´impossibilità diretta del godimento: in mancanza di siffatto presupposto la deliberazione che adotti l´uso indiretto è nulla, andando a incidere sull´estensione del diritto reale di ciascun condomino sul bene, a eccezione dell´ipotesi di assunzione unanime (Cass. n. 15460 del 5 novembre 2002; Cass. n. 4131 del 22 marzo 2001; Cass. n. 8528 del 19 ottobre 1994). L´assemblea condominiale ha quindi la possibilità di concedere, anche a terzi, il godimento di beni comuni, realizzando quindi per i condomini una forma di «godimento indiretto» derivante dalla percezione del relativo canone: tale possibilità tuttavia è subordinata all´impossibilità dell´uso diretto, anche in via ternaria, del bene comune (Cass. n. 10446 del 21 ottobre 1998). Nel caso di specie con la delibera impugnata è stata assunta a maggioranza la decisione di locare una porzione del lastrico solare. In proposito va evidenziato, da un lato, che il lastrico solare è certamente un bene comune, ai sensi dell´art. 1117 cod. civ., dall´altro che detto bene è suscettibile di godimento diretto da parte dei singoli condomini. Come risulta infatti accertato a seguito della CTU (prod. 17 fascicolo attore) resa tra le medesime parti nell´ambito del procedimento conclusosi con la sentenza n. 3364/2005, passata in giudicato, il «tipo di pavimentazione scelto (piastrelle in luogo del manto di catrame), la presenza della ringhiera (riscontrabile in altri edifici coevi e associata alla calpestabilità della terrazza – v. pag. 4 CTU), l´accesso diretto dal vano scale tramite porta di dimensioni regolari, consentono di ritenere che la destinazione principale del lastrico fosse anche quella di terrazzo» (cfr. sentenza citata) destinato pertanto, in via principale alla fruizione diretta, che rappresenta peraltro l´uso regolare della cosa comune della quale i singoli condomini sono comproprietari. Manca pertanto, in relazione al bene in oggetto, il presupposto richiesto perché sorga il potere assembleare di statuire forme di godimento indiretto del bene, essendo emersa, per i rilievi sopra esposti, la possibilità di fruire direttamente del bene comune. Né vale sul punto obiettare la possibilità della coesistenza della possibilità di fruizione sia diretta del bene sia indiretta, in quanto la presenza di manufatti analoghi a quello cui è finalizzato il contratto di locazione con la ... costituisce ostacolo al normale camminamento, rendendo insufficiente, sotto il profilo della sicurezza, l´altezza della ringhiera (cfr. pag. 4 CTU citata). Inoltre, la sottrazione di una rilevante porzione di terrazzo, prima liberamente fruibile dall´attrice, costituisce in ogni caso compromissione del suo diritto di comproprietà sul bene comune, possibile solo in presenza di una delibera assunta unanimemente da tutti i condomini (in tal senso v. Cass. n. 385 del 26 gennaio 1977). In ogni caso va rilevato che la delibera in oggetto, nulla perché incidente sull´estensione del diritto reale di ciascun condomino, si presenta sotto altro profilo annullabile. Il riferimento normativo in quest´ultima ipotesi è costituito dall´art. 1120 cod. civ. che vieta le innovazioni che «possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell´edificio inservibili all´uso o al godimento anche di un solo condomino». Costituisce innovazione, secondo un indirizzo ormai consolidato, qualunque opera nuova che alteri in tutto o in parte, nella materia e nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell´ordinaria amministrazione e del godimento con l´effetto di migliorarlo o peggiorarlo (Cass. n. 5028 del 30 maggio 1996). Nel caso di specie con la delibera in oggetto è stata decisa l´installazione di apparati radio e supporti di antenna, con possibilità per la conduttrice di eseguire sull´immobile tutti i lavori necessari per il passaggio di cavi di alimentazione e/o telefonici e installare ogni tipo di apparecchiatura che ritenga opportuna, al fine del corretto funzionamento dell´impianto o ai fini dell´aggiornamento tecnologico dello stesso (artt. 1 e 5 contratto di locazione, prod. 4 fascicolo attore). Tale opera, per le dimensioni e le caratteristiche, come sommariamente specificate in contratto e suscettibile di integrazione a opera della stessa conduttrice, integra un´innovazione e non già una semplice modifica, incidendo notevolmente sulla cosa comune, alterando la funzione originaria del lastrico solare (non solo di copertura ma, per i rilievi sopra svolti, anche di terrazzo calpestabile). Né vale sul punto obiettare che oggetto della delibera è solo la stipula del contratto di locazione e non già l´installazione dell´opera: è evidente infatti che il contratto di locazione è l´oggetto immediato della delibera, il cui oggetto mediato è, pacificamente, il consenso all´installazione dell´opera cui la locazione è finalizzata. Chiarita quindi la natura di innovazione dell´opera in oggetto va rilevato come detta innovazione, pure adottata con le maggioranze di cui al comma 1 dell´art. 1120 cod. civ., si presenti vietata e in contrasto quindi con l´art. 1120 comma 2 cod. civ. sotto un duplice profilo. Sotto un primo profilo, attese le caratteristiche strutturali dell´edificio, come evincibili dalla documentazione fotografica prodotta, l´opera di rilevanti dimensioni oggetto del contratto, non avendo in comune alcuna caratteristica con il resto dell´immobile, comporta evidentemente una indubbia disarmonia e di conseguenza un´alterazione al decoro architettonico. Sotto un secondo profilo, l´innovazione in oggetto comporta non solo una riduzione quantitativa dell´utilizzazione della cosa comune (parte del lastrico solare sarebbe stato occupato dall´impianto in questione), ma anche un pregiudizio non tollerabile e infatti non temporaneo (tale installazione è infatti prevista per una durata complessiva di 9 anni), né saltuario, e rientra pertanto nella fattispecie espressamente prevista dal comma 2, dell´art. 1120 cod. civ. e dunque vietata (nello stesso senso, per una fattispecie analoga cfr. Trib. Milano n. 12663 del 23 ottobre 2002). La delibera infine si presenta in contrasto con le previsioni del regolamento contrattuale di condominio che vietano l´occupazione, anche provvisoria con costruzioni od oggetti, di androni, scala e in genere dei locali e spazi di proprietà e uso condominiale (art. 10): la deroga a tale previsione, contenuta in regolamento di tipo contrattuale, è possibile solo in presenza di una delibera unanime di tutti i condomini e non già adottata, come nel caso di specie, a semplice maggioranza, inidonea a incidere tanto sui diritti dei singoli quanto sui rispettivi diritti e doveri contrattualmente assunti. Per tali motivi pertanto la domanda merita accoglimento, con conseguente declaratoria di nullità della delibera adottata dal condominio convenuto in data 27 dicembre 2001 e imputazione delle spese di lite al condominio convenuto, in conformità al principio della soccombenza. |
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