MARCO VENIER
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LE MAGGIORANZE (Quorum) NECESSARIE IN ASSEMBLEA
Per una corretta applicazione dei quorum costitutivi e deliberativi, ci si deve riferire ai criteri riportati nel Regolamento di
Condominio e alle disposizioni di legge con particolare riferimento all’art. 1136 c.c.:
Art. 1136
Costituzione dell’Assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea e` regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edifi-
cio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta`
del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non puo` deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno suc-
cessivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione e` valida se riporta un numero
di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esor-
bitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonche` le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio
o riparazioni straordinarie di notevole entita` devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
A tale articolo
del Codice Civile, non è possibile derogare: la delibera presa con maggioranze
diverse da quelle prescritte, è affetta da “nullità assoluta” (rif. Sent. Di Cass. N.945/1966).
Si ricorda che la “nullità assoluta”
è un vizio della delibera che, mancando di elementi sostanziali,
non ha efficacia sin dall’origine. In
tal caso, qualunque condòmino può impugnare la
delibera in ogni momento, anche se presente all’assemblea e aveva votato in
senso favorevole.
Ovviamente il ricorso dovrà essere
proposto al giudice il quale, sentito il condòmino,
si pronuncia dichiarando l’inefficacia della delibera.
Si consiglia, pertanto, di leggere
attentamente la tabella sotto riportata al fine di non incorrere nel vizio di
“nullità assoluta” della delibera.
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Tabella orientativa delle
maggioranze (quorum) in Assemblea
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Oggetto della delibera:
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1 ° convocazione
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2°
Convocazione
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condòmini
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millesimi
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condòmini
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millesimi
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Amministratore:
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Nomina
e revoca
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1/2+1 interv.
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almeno 1/2
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1/2+1 interv.
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almeno 1/2
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Riconferma
e compenso
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1/2+1 interv.
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almeno 1/2
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1/2+1 interv.
|
almeno 1/2
|
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Impiego
residui attivi:
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1/2+1 interv.
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almeno 1/2
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1/3 condomini
|
almeno 1/3
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Innovazioni:
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Per il
miglioramento o per l’uso più comodo o per ottenere un maggior rendimento
delle cose comuni
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1/2condom.+1
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Almeno 2/3
|
1/2condom. +1
|
Almeno 2/3
|
|
Che
possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili
all’uso o al godimento anche di un solo condomino
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unanimità
|
1000/1000
|
unanimità
|
1000/1000
|
|
Che
producano un cambiamento della destinazione originaria dell’edificio
|
unanimità
|
1000/1000
|
unanimità
|
1000/1000
|
|
Liti
attive e passive
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
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|
Preventivi
spese
|
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Per
spese ordinarie annuali,
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
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1/3 condomini
|
Almeno 1/3
|
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straordinarie e costituzione fondo cassa speciale. (art.
1136 c.c.)
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
1/3 condomini
|
Almeno 1/3
|
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Regolamento:
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approvazione
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1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
|
modifiche
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
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Modifiche inerenti ai valori proporzionali delle quote millesimali per errore o notevole cambiamento del
rapporto originario fra le singole quote
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unanimità
|
1000/1000
|
unanimità
|
1000/1000
|
|
Modifiche
che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul
potere di disporre dei condomini sulle parti di
proprietà esclusiva
|
unanimità
|
1000/1000
|
unanimità
|
1000/1000
|
|
Rendiconto
annuale
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
1/3 condomini
|
Almeno 1/3
|
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Riparazioni
straord. di notevole
entità
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
|
Ripartizione
delle spese tra i condomini
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
1/3 condomini
|
Almeno 1/3
|
|
Scioglimento
del condominio
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|
Quando
per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche
allo stato attuale dell’edificio ed opere per la diversa sistemazione dei
locali e dipendenze tra i condomini (art.62 att.)
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1/2+1 condomini
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Almeno 2/3
|
1/2+1 condomini
|
Almeno 2/3
|
|
Quando
l’edificio può suddividersi in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi (art.61
att.)
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
|
Eliminazione
barriere archittoniche (L.13/89)
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
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1/3 Condomini
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Almeno 1/3
|
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Realizzazione parcheggi
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Da
destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari ai sensi dell’art.
9 della legge n°122/1989
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1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
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Interventi
di recupero
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ai sensi della legge 172/92
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1/2+1 interv
|
Almeno 1/2
|
1/2+1 interv
|
Almeno 1/2
|
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Portierato
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manutenzione d'uso dei locali
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1/2+1 interv
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Almeno 1/2
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1/2+1 interv
|
Almeno 1/2
|
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soppressione del servizio
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1/2+1 interv
|
Almeno 1/2
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1/3 Condomini
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Almeno 1/3
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Ricostruzione
dell'edificio
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per perimento inferiore ai 3/4
del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)
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1/2+1 interv
|
Almeno 1/2
|
1/2+1 interv.
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Almeno 1/2
|
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per perimento totale o superiore
ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)
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tutti i condomini
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100%
|
tutti i condomini
|
100%
|
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Sopraelevazione
|
|
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Pregiudizievole
per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una
notevole diminuzione di aria o di luce ai piani
sottostanti (art. 1127 c.c.)
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tutti i condomini
|
100%
|
tutti i condomini
|
100%
|
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Tabelle
millesimali
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|
|
modifica
|
tutti i condomini
|
100%
|
tutti i condomini
|
100%
|
|
Vendita
o cessione
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di beni comuni
|
tutti i condomini
|
100%
|
tutti i condomini
|
100%
|
|
Tutte
le altre deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente
previste dalla legge
|
1/2+1 interv.
|
Almeno 1/2
|
1/3 Condomini
|
Almeno 1/3
|
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