MARCO VENIER

Sede Operativa: Via di Tor de’ Schiavi n.142 - 00172 ROMA (RM)

Sede Legale: Via P. Belon n.141 (RM)

e-mail marco.venier@fastwebnet.it - Tel./fax 06/2419274 – Cell. 333/3412154

Partita Iva n. 06075651007

Il Condominio in breve

Definizione di Condominio

Per Condominio si intende un edificio diviso per piani o porzioni di piano di proprietà di una pluralità di persone, in cui esistono zone di proprietà esclusiva e zone di proprietà comune a servizio delle singole unità immobiliari.

Troppo spesso si usa, impropriamente, il termine comunione come sinonimo di Condominio, in realtà è opportuno fare delle distinzioni tra le due definizioni.

Quando si parla di comunione ci si riferisce alla situazione di un bene che è in proprietà di più persone: in tal caso l’oggetto della comunione è unico ed indiviso, mentre il diritto di ciascun partecipante è rappresentato da una quota ideale del bene stesso.

Nel “Condominio degli edifici”, invece, ogni condòmino ha la proprietà esclusiva della propria unità immobiliare, ma gli elementi che sono indispensabili per l’esistenza della costruzione o che servono all’uso di tutti, sono necessariamente oggetto di comunione tra i vari proprietari.

I beni comuni nel Condominio

Le zone di proprietà comune sono indicate dall’art.1117 c.c. che recita così:

  “Sono oggetto di proprieta` comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i 
cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli 
acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al
punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta` esclusiva dei singoli condomini.”

Tale elencazione, tuttavia, non è da considerarsi completa e tassativa.

Lo stesso articolo, infatti, fa riferimento a tutte le parti dell’Edificio necessarie all’uso comune, agli altri simili servizi in comune e alle opere, installazioni e manufatti che servono all'uso e al godimento comune..

Quindi, per l’elencazione indicata espressamente nell’art.1117 c.c., la loro catalogazione come “beni condominiali”, và intesa in ogni caso, mentre,per le altre parti, beni e servizi, affinché possano essere considerati come “comuni”, deve essere verificata la loro obiettiva destinazione volta all’uso e al godimento comune.

Il Regolamento di Condominio

Sui beni comuni, ciascun condòmino può esercitare un diritto decisionale proporzionale ai suoi millesimi che vengono espressi in apposite tabelle. Tale diritto è sancito dall’art. 1118 c.c.:

 “Il diritto di ciascun condomino … e` proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
 Il condomino non puo`, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.”

L’uso e la conservazione dei beni comuni, nonché i rapporti tra le singole proprietà individuali, vengono disciplinati dal regolamento di Condominio il quale non è altro che un patto scritto tra privati per la disciplina dell’uso delle cose in comune, in cui vengono richiamate diverse norme del Codice Civile. Per tale ragione, detto documento, seppur consigliato, non è obbligatorio in tutti i Condomini, ma lo diviene solo in quelli con più di n.10 condòmini. Ciò è sancito dall’art.1138 c.c.:

 “Quando in un edificio il numero dei condomini e` superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle
	cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche` le norme per la tutela del decoro 
	dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
 Ciascun condomino puo` prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
 Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 [ .. cioè la maggioranza degli 
	intervenuti e, almeno, la maggioranza dei millesimi ..] e trascritto nel registro indicato all'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può  essere impugnato a 
	norma dell'art. 1107.
 Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzio_
	ni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli art. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.”
 Senz’altro collegato alla normativa indicata, è l’art. 68 delle disp. Att. c.c.:
 Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126, [...rispettivamente: ripartizione delle spese condominiali, manutenzione e ricostruzione delle scale, 
ripartizione spese per manutenzione dei lastrici solari di uso esclusivo ..] e 1136 del codice, il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore 
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta' esclusiva ai singoli condomini.
 I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell' intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al 
regolamento di condominio. 
 Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di 
ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.).
 La redazione delle tabelle millesimali va, preferibilmente, demandata ad un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che applica dei criteri di
 valutazione sulla base, in particolare, dei seguenti coefficienti:
- coefficiente di destinazione, in relazione all’utilità degli spazi e/o dei vani costituenti l’unità immobiliare;
- coefficiente di piano, in considerazione di tutti gli aspetti (positivi e negativi) conseguenti al fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore rispetto ad altri;
- coefficiente di prospetto, misura i benefici derivanti dall’eventuale affaccio in un prospetto del Fabbricato anziché un altro;
- coefficiente di luminosità, misura la quantità di luce che può penetrare nei vari ambienti dell’unità immobiliare ed è anche in funzione delle loro superfici;
- coefficiente di orientamento, tiene conto degli aspetti (positivi e negativi) derivanti dall’esposizione ai punti cardinali (nord, sud, ovest ed est);.
 A differenza dei quorum deliberativi richiesti per il Regolamento Condominiale, per l’approvazione delle Tabelle Millesimali, occorre l’unanimità dei consensi.
 In base all’art.69 disp. Att. C.c., è ammessa la revisione delle Tabelle Millesimali. Infatti:
 I  valori proporzionali dei vari piani  o di porzione di piani  possono  essere riveduti  o  modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti 
casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando,  per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,  in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani,  di  espropriazione  parziale  o  di  innovazioni  di 
 vasta portata,  e'  notevolmente  alterato  il  rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)
 
Gli Organi del Condominio – L’Assemblea
 Gli organi del Condominio sono:
- l’Assemblea dei condòmini;
- L’Amministratore del Condominio.
 L’Assemblea è costituita dai condòmini e può essere convocata, oltre che dall’Amministratore quando questi lo ritiene opportuno, anche ai sensi dell’art.
66 disp. att. c.c., cioè:
 “L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dallo
amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
 Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
 In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. 
 L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.” 
 Una disposizione correlata a tale articolo, è l’art.67 disp. att. c.c. che recita:
 “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
 Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a pù' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assem-
blea, che e' designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
 L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono alla ordinaria amministrazione e al semplice 
godimento delle cose e dei servizi comuni. 
 Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’Edificio il diritto di voto spetta, 
invece, al proprietario.
 Le funzioni dell’Assemblea vengono disciplinate dall’art.1135 del c.c.:
 “… l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
 L'amministratore non puo` ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella 
prima assemblea.”
 Per quanto riguarda la validità delle decisioni, devono essere verificati i cosiddetti “quorum” o maggioranze per teste (numero effettivo di persone presenti 
anche per delega) e per millesimi.
 Qui si fa riferimento all’art.1136 c.c.:
 “L'assemblea e` regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei 
partecipanti al condominio.
 Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta` del valore dell'edificio.
 Se l'assemblea non puo` deliberare  per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della 
prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione e` valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al 
condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
 Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attri-
buzioni dell'amministratore medesimo, nonche` le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita` 
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
 Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti 
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
 L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
 Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.”
 Le delibere prese in sede di Assemblea, sono impugnabili a norma dell’art.1137 c.c.:
 “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
 Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente puo` fare ricorso all'autorita` giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita` stessa.
 Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data 
di comunicazione per gli assenti.”
 
Gli Organi del Condominio – L’Amministratore
 La gestione dei beni comuni è demandata all’Amministratore.
 La sua presenza e la sua nomina è resa obbligatoria dall’art.1129 del c.c., per tutti i Condomini con più di 4 condòmini. L’art.1129 è il seguente:
 “Quando i condomini sono piu` di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina e` fatta dall'autorita` giudi-
ziaria, su ricorso di uno o piu` condomini.
 L'amministratore dura in carica un anno e puo` essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
 Puo` altresi` essere revocato dall'autorita` giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarita`.
 La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.”
 Ovviamente, il Codice Civile, disciplina anche le attribuzioni dell’Amministratore. L’articolo interessato è il 1130 e recita così:
 “L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i 
condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
 Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
 Per quanto attiene alle suddivisione delle spese, egli dovrà attenersi ai criteri riportati nel Regolamento di Condominio e alle disposizioni di legge con parti-
colare riferimento agli art. del c.c.:
 
n.1123 - “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e 
	per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta` di ciascuno, salvo diversa 
	convenzione.
 Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo` farne.
 Qualora un edificio abbia piu` scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro 
	manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita`.”
 
n.1124 – “ Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa e` ripartita tra essi, per meta` in ragione del valore dei 
	singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra meta` in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
 Al fine del concorso nella meta` della spesa, che e` ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a 
	tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta` comune.”
 
n.1126 – “ Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e` comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un 
	terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui 
	il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 
	A tali criteri è possibile derogare, ma solo con l’unanimità dei consensi. E’ possibile, cioè, accordarsi per altre modalità di riparto, purchè, i condòmini, siano 
tutti favorevoli.
	Ovviamente, a fronte di ogni uscita (spesa), sarà necessaria un’entrata ed è per questo che l’Amministratore deve anche provvedere a riscuotere le quote 
condominiali e il condòmino non può sottrarsi al pagamento di quanto di sua spettanza. Anzi, in caso di mancato pagamento e di morosità condominiali, l’Ammini-
stratore può ottenere un decreto ingiuntivo ai sensi dell’art.63 disp. att. c.c. e/o sospendere i servizi, per il condòmino moroso, suscettibili di utilizzazione separata. 
	La disposizione, infatti, recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto 
d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)…In caso di mora (art. 1219 c.c.) nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un 
semestre, l' amministratore, se il regolamento di Condominio ne contiene l' autorizzazione, può sospendere al condominio moroso l' utilizzazione dei servizi comuni che 
sono suscettibili di godimento separato.”
 Un’altra funzione è quella disciplinata dall’art.1131 del c.c. ed attiene alla rappresentanza:
 “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore 
ha la rappresentanza dei partecipanti e puo` agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
 Puo` essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita` 
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
 Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e` tenuto a darne senza indugio notizia 
all'assemblea dei condomini.
 L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo` essere revocato ed e` tenuto al risarcimento dei danni.”
 In caso, invece, di mancanza di un legale rappresentante, è possibile, per iniziare o proseguire una lite di natura “condominiale”, chiedere la nomina di un 
curatore speciale ai sensi dell’art.80 c.p.c., il quale dovrà senza indugio, convocare un’Assemblea per avere istruzioni sulla condotta da adottare. 
	Quanto appena descritto, è indicato nell’art.65 delle disp. att. c.c.
 Particolare importanza, riveste la normativa del Codice Civile sul contratto di mandato art.1703 cc. e seguenti fino all'art.1730 cc., che regola in generale, i rap-
porti tra mandatario (Amministratore) e mandante (i condòmini).
 L'obbligo fondamentale del mandatario, e quindi dell'Amministratore, è quello di eseguire il mandato (quindi la gestione delle cose comuni del Condominio) con 
la "diligenza del buon padre di famiglia" (art.1710 cc.).
 I mandanti (ovvero i condomini), d'altro canto, devono somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato, rimborsargli le spese e 
pagargli il compenso (artt.1719 e 1720 cc.), perché il contratto di mandato si presume oneroso (art.1709 cc.).
 Il rapporto di mandato ha carattere personale perché è fondato sulla fiducia (art.1722 cc.), per questa ragione esso è revocabile dal mandante, ma la revoca
ingiustificata, se si tratta di mandato oneroso conferito per un tempo determinato,(è così nel caso dell'Amministratore che dura in carica un anno solare) obbliga il mandante 
a risarcire il danno (art.1723, art.1725 cc.).
 Il mandato si estingue anche per rinuncia da parte del mandatario (Amministratore), dato che non è concepibile costringere questo ad adempiere, ma la rinuncia 
obbliga, , in maniera paritaria, l'amministratore a risarcire il danno al Condominio.
 
Scioglimento del Condominio
 Lo scioglimento del Condominio è disciplinato dagli articoli delle disp. att. c.c. :
n.61:	 “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di 
	edifici autonomi, il condominio puo' essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
	Lo scioglimento e' deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall' autorità giudiziaria su 
	domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.”
n.62:	 “La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall' art. 
	1117 del codice.
	Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i con-
	domini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell' art. 1136 del codice stesso.” 
 
 
 

Torna alla Home Page